Тот, кто хоть раз сталкивался с продажей недвижимости, в частности квартиры, задавался вопросом: “Сколько моя квартира будет стоить на рынке недвижимости?”. Или, если Вы сталкивались с покупкой квартиры, которая Вам понравилась, то, наверняка, спрашивали себя: “На сколько эта цена, за которую я собираюсь купить эту квартиру, адекватна? Не переплачиваю ли я?”. Эти вопросы мучают всех продавцов и покупателей, за исключением специалистов, которые работают с недвижимостью каждый день.
У Вас есть два варианта развития событий: обратиться в агентство недвижимости за помощью в продаже или оценке, или попробовать определить стоимость квартиры самостоятельно. Для того, чтобы Вы могли проделать эту работу сами, мы собрали основные факторы, которые влияют на стоимость, с небольшим описанием каждого из них. Однако учтите, этих факторов на самом деле еще больше. Поехали!
1. Район города и его перспективность.
Ни для кого не секрет, что одним из главных критериев для оценки недвижимости является расположение квартиры. От района города, где расположена недвижимость зависит очень многое: скорость передвижения, комфорт для жизни и даже здоровье. Этот пункт состоит из 5-ти подпунктов, на каждом из которых следует остановиться отдельно, так как они очень важны.
1.1. Инфраструктура района.
В инфраструктуру района входят: магазины и рынки, школы и детские сады, аптеки и поликлиники, парикмахерские, банки и банкоматы, кафе и рестораны, СТО и другие заведения (увеселительные или развлекательные). Все эти места создают комфорт для нашей жизни и экономят наше дорогое время, а значит и повышают цену на недвижимость.
1.2. Транспортная доступность.
Для удобства восприятия следует разделить этот подпункт ещё на 2:
1.2.1. Транспортная доступность для автомобилей.
Этот пункт важен для собственников автомобилей и он включает в себя: качество подъездных и выездных путей к Вашему дому, а также доступность выезда на широкие и скоростные дороги для быстрого перемещения по городу и за город.
1.2.2. Транспортная доступность для общественного транспорта.
Сюда относятся такие факторы, как удалённость до остановки общественного транспорта, разнообразие и популярность маршрутов, а также частота движения.
1.3. Экология.
Этот пункт включает в себя наличие заводов и производств, крупных магазинов и плотность транспортного потока.
1.4. Преступность.
Криминальность района определяется по контингенту проживающему в конкретном районе. Чем больше алкоголиков и наркоманов, тем ниже цена на недвижимость.
1.5. Перспективность района.
У каждого города есть свой план развития. И если в ближайшем будущем планируется строительство какой-либо достопримечательности, торгового центра, открытие новой станции метро и т.п., то это будет только положительно сказываться на цене продаваемой квартиры.
2. Год постройки дома и наличие капремонта.
Чем старше дом, тем цена за квартиру будет меньше. Этот неприятный момент может исправить только наличие капремонта в доме с заменой всех старых коммуникаций на новые и освежением фасада дома. После капитального ремонта в доме, в него вселяется новый дух оптимизма и стоимость квартиры в нем, хоть и незначительно, но возрастает.
3. Материал постройки дома.
В этом пункте следует отобразить цепочку ценности квадратного метра в зависимости от материала, из которого сделан дом, начиная с самого дешёвого и заканчивая самым дорогим:
Панельные – Кирпичные – Каркасно-блочные – Монолитные.
Вдаваться в подробности строительства и эксплуатации каждого конкретного материала, мы не будем, так как каждый вид строительного материала дома заслуживает отдельной статьи.
4. Этаж расположения квартиры.
Здесь всё просто, чем выше этаж, тем выше цена. Есть лишь 2 исключения:
Исключение 1. Квартиры на первом этаже стоят значительно меньше, чем любая другая аналогичная квартира на другом этаже.
Исключение 2. Последний этаж. Квартиры на последнем этаже ценятся чуть лучше, чем на первом, но тоже не пользуются большим спросом.
Что же такого плохого и что хорошего в этих двух этажах? Читайте подробный разбор на нашем сайте:
Плюсы и минусы квартир на первом этаже
Плюсы и минусы квартир на последнем этаже
5. Ухоженность и благоустройство территории.
Детские площадки, клумбы, деревья, лавочки, мусорки, отсутствие машин на газоне, чистая дорога и тротуары, а также почищенные дороги зимой от снега и многое другое – всё это увеличивает стоимость квартиры.
6. Состояние подъезда и лифта.
Очень важную роль в оценке квартиры играет состояние подъезда и лифта.
Негативно влияет на оценку недвижимости:
- исписанные или сожжённые стены;
- налепленные в разных местах жевательные резинки;
- отслоившаяся краска от стен;
- на полу постоянно валяются посторонние предметы (мусор в виде бутылок, листовок, пепельниц и прочее);
- наличие посторонних запахов.
Позитивно влияет на стоимость квартиры:
- наличие домофона или кодового замка;
- чистота в подъезде, цветы, картинки на стенах;
- наличие мусорного ведра, или коробки для листовок;
- консьерж, видеонаблюдение, места для колясок и т.п.
7. Соседи.
Соседи оказывают значительное влияние на конечную стоимость квартиры, но, есть небольшая загвоздка, если есть проблемные соседи, то о них, Вам особо никто не скажет. Иногда, люди переезжают жить в другое место из-за соседей (слишком шумные, алкоголики, наркоманы, курят в подъезде и т.д.). Если есть проблемные соседи, то это может значительно повлиять на решение покупать квартиру, или нет, или дополнительный повод снизить цену.
8. Площади квартиры.
В техническом паспорте на квартиру прописана общая площадь квартиры, которая обычно и берётся за основу ценообразования. Но знание одной общей площади не достаточно, так как квартира поделена на комнаты, а они, каждая, имеют свою площадь. Например, маленькая кухня – это значительный аргумент для снижения цены. Или очень маленький санузел, в котором даже раковина не помещается, и приходится выбирать, что ставить: стиральную машину, или раковину (в большинстве случаев, выбирают первый вариант). Огромное влияние на стоимость квартиры оказывает совмещенность или раздельность санузла. Наличие лоджии или балкона напрямую сказывается на конечной стоимости.
9. Дополнительные площади.
Наличие парковочного места, тамбура, подвала, огорода, или сарая являются плюсами при продаже квартиры.
10. Высота потолков.
К преимуществам высоких потолков можно отнести: ощущение простора внутри квартиры, можно смело экспериментировать с оформлением потолка, например, установить многоуровневый потолок, повесить длинную люстру без страха постоянно биться о неё головой или случайно сбить её рукой.
К минусу можно отнести только один пункт: для замены лампочки, или любых других работ на потолке необходима стремянка.
Продолжение следует…
Автор: Сергей Мишуткин
Мы будем рады оказать квалифицированную помощь в выборе достойного для вас варианта.
Привлекайте специалистов для решения своих задач.