Покупка/продажа недвижимости по доверенности (квартира, дом и т.д.).
Фильтр
Сделка:
Тип:
количество комнат:
Цена:  по 
Город:
Область:
район:
Тип здания:
Метро:
Санузел:
Наличие:
Этаж:  по 
Общая, м.кв.:  по 
Жилая, м.кв.:  по 
Кухня, м.кв.:  по 
  
Минск, ул. Кульман, 11-507
+375 (17) 289-55-17 >>>>
График работы: 09.00-21.00
сб.: 09.00-15.00, вс.: вых. >> >>

Покупка/продажа недвижимости по доверенности (квартира, дом и т.д.).

По теме данной статьи ходит много слухов, стереотипов и «страшных историй». Обывательское мнение таково: оформление продажи и покупки недвижимости по доверенности – большой риск. Хотя, если все сделать грамотно и соблюдая нормы законодательства, привлечь к решению данного вопроса специалистов в этой области – никаких особенных трудностей в продаже или покупке недвижимости возникнуть не должно. Нужно понимать, что потенциально, вы можете столкнуться с такой ситуацией, когда вам нужно или продать или купить недвижимость «по доверенности», так как это 10-15% от всех сделок, совершаемых на «вторичном рынке». Немного, но такие сделки все же есть. Следует указать, что доверенность на продажу недвижимости в обязательном порядке должна быть нотариально удостоверена. Данную доверенность часто называют генеральной. Однако, согласно нормам, закрепленным в Гражданском кодексе Республики Беларусь, выделяют три вида доверенностей: основная (она же «генеральная» по-бытовому), специальная и разовая. Вид доверенности зависит о степени полномочий, которыми наделяют представителя. При написании настоящей статьи принимались во внимание нормы действующего законодательства, судебная практика по делам, связанным с оспариванием сделок, совершенных по доверенности (недвижимость) и наш опыт в работе. Повторим: никакого особенного риска, связанного с продажей/покупкой недвижимости по доверенности – нет. Риски будут аналогичны тем, которые у вас могут возникнуть при заключении договора с собственником недвижимости напрямую. Специалисты в сфере недвижимости, в проведении и подготовке оформления сделок «по доверенности» обуславливают такую категорию как «сделки с особенностями». Не более. Да, для специалистов отрасли это особенности. Для вас, чаще всего, это сбор слухов, стереотипов и «страшилки», с которыми вы будете бороться в одиночку (если решитесь приобретать такое жилье). Но если абстрагироваться от этих особенностей, можно резонно подметить, что не соблюдая нормы законодательства, любую сделку возможно превратить в ничтожную. Что касается подготовки и проверки, а также сбора документов к сделке, то порядок будет такой же, общий (проверки собственника, супруга/супруги и т.д.), однако включая дополнительную проверку представителя продавца.

Страшная история номер один: доверитель воспользовался своим правом и отозвал доверенность, а представитель продавца, зная об этом, не сообщил данную информацию заинтересованным сторонам. Сделка прошла, однако признана ничтожной. В итоге вы теряете деньги и не приобретете квартиру. Вас ждут долгие судебные процессы по возврату денежных средств. Думается, не нужно объяснять, что деньги вернуть будет не так-то просто. И вроде заверенная нотариусом доверенность была перед глазами и ничего не поделаешь.

Страшная история номер два: доверитель отозвал доверенность, но представитель продавца не знал об этом. Сделка прошла, но признается ничтожной. Набор последствий такой же как в первой истории.

Страшная история номер двадцать восемь: купля-продажа недвижимости таит в себе много страшных историй.

Для избегания таких ситуаций:

- всегда (!) проверяйте доверенность на предмет отмены. Адрес тут:  http://belnotary.by/spravochnaya-informatsiya/poisk-otmenennykh-doverennostey/

- по возможности, в день совершения сделки, посетите нотариуса, выдававшего доверенность, и выясните, не отозвана ли она. В ряде случаев, проверить это не сложно;

- истребуйте у поверенного письменное уведомление о том, что доверитель не отказывался от договора и не отзывал доверенность. А сделать это собственник недвижимости может у любого (!) нотариуса, но уведомив об этом заинтересованные стороны. Уведомит ли?..

- случаются жизненные ситуации, когда собственник недвижимости умирает до сделки. В таком случае, она будет признана ничтожной. Убедитесь в том, что продавец квартиры жив, как бы это странно не звучало. Попытайтесь поговорить с ним хотя бы по телефону и убедитесь, что с ним все в порядке. Если собственник умирает утром, а сделку проводят в обед, то в дальнейшем данная сделка также будет признана недействительной. Идеально, когда непосредственно в момент совершения сделки будет присутствовать сам владелец жилья. И не важно, что все документы, согласования и согласие получены по доверенности. Зато в договоре купли-продажи будет стоять подпись непосредственного владельца. Но это не всегда достижимо. Важно понимать, что если продавец не может присутствовать на сделке по объективным причинам, он не против ее проведения и с ним все в порядке. Если собственник не может расписаться (по причине болезни), пригласите свидетеля для совершения сделки и незаинтересованное лицо, которое в присутствии нотариуса распишется за продавца. Не экономьте на затратах, необходимых для качественного проведения сделки. В будущем вы обезопасите себя от возможных негативных последствий.

На что еще стоит обратить внимание:

Продажа недвижимости существенно ниже рыночной стоимости (когда цена хорошая и вы на это «купились», не догадываясь, сколько потенциально может возникнуть вопросов). Даже не отзывая доверенность, у собственника жилья может возникнуть основание для оспаривания сделки по этому критерию и, в дальнейшем, суд может признать такую сделку недействительной. Другими словами, собственник заподозрит своего представителя и покупателя в сговоре. Как обезопасить покупателя с этой стороны? Например, указать сумму сделки также еще и в доверенности. Или можно указать право представителя заключить договор за цену и на условиях по его усмотрению, то есть без указания конкретной суммы.

Опасность для продавца недвижимости заключается в том, что его представитель может присвоить деньги собственника. Выдавайте доверенность только людям, в которых не сомневаетесь. Иначе, вернуть свои деньги вам будет крайне тяжело. Уже даже через час после сделки.

Если происходит перемена фамилии доверителя или его представителя, то эти действия никак не влияют ни на срок, ни на содержание доверенности.

Если вы находитесь за границей и являетесь собственником жилья, то оформить доверенность можно в консульстве нашей страны.

Как правило, образец доверенности для сделок с недвижимостью, находится в нотариальной конторе. Там вы можете ознакомиться с ним, определить права, которыми будете наделять своего представителя и т.д.

И последнее. Универсального и стопроцентно работающего рецепта защиты от ваших собственных ошибок и мошеннических действий - не существует. Описаны далеко не все, а наиболее часто встречающиеся особенности сделок «по доверенности». Например, как продать или купить недвижимость гражданам России? Нерезидентам страны? Какова налоговая нагрузка в этом случае? И т.д. Это все – темы отдельных статей. Старайтесь снизить вероятность неблагоприятного исхода, путем максимального выполнения рекомендаций при условии соблюдения законов нашей страны. Были случаи, когда мы не проводили сделки по причине их сомнительности. Это было как в 2018, так и в 2017-м годах. Впрочем, такие сделки попадаются регулярно. Привлекайте специалистов для решения своих задач.



Автор: Сергей Мишуткин


Возврат к списку

Услуги



Продавцу
Качественная рекламная кампания, правильная начальная цена, грамотные показы, профессиональное юридическое сопровождение помогут Вам продать недвижимость в оптимальные сроки. Квалифицированные агенты сделают продажу квартиры по настоящему приятным событием.
Покупателю
С нами Вы сможете подобрать действительно выгодные варианты из огромной базы данных с учетом Ваших пожеланий и рекомендаций, в рамках заданного бюджета. Проведение юридической экспертизы приобретаемой недвижимости избавит Вас от возможных рисков.
Обмен
Мы поможем Вам выгодно и быстро провести обмен объекта недвижимости, обеспечивая индивидуальный подход и качественный результат сделки. Подготовим все документы для договора мены или купли-продажи. Обмен жилья – это удобный способ улучшить свои жилищные условия.
Оценка
В нашу компетенцию входит определение оптимальной рыночной стоимости вашей квартиры на основании ежедневного мониторинга фактически проведенных сделок по максимально схожим параметрам. Правильная цена – залог быстрой и эффективной продажи.