Часто задаваемые вопросы

Часто задаваемые вопросы


Справка с последнего места жительства умершего

Данная справка является важным составляющим звеном в общем списке пакета документов, подготавливаемых к сделке.

Здесь есть два варианта возможных действий:

- в нотариальной конторе, которой подведомственна территория, где последний раз проживал бывший собственник недвижимости необходимо получить справку о заведении наследственного дела. Также у нотариуса необходимо выяснить, какая именно информация содержится в наследственном деле. В дальнейшем, определив круг и очередность наследников, нужно правильно выстроить тактику действий для получения дополнительной информации и документов (согласий, отказов и проч.), необходимых для подготовки документов к сделке купли-продажи.

- если такое дело не заводилось, то будет нужна справка с последнего места жительства (прописки/регистрации) умершего о составе семьи, проживавшей с ним на момент смерти. Данный документ нужен для того, чтобы установить наследников недвижимости, фактически вступивших в наследство. Получить справку можно в расчетно-справочном центре, которому подведомственна территория, где последний раз проживал бывший собственник недвижимости.

Правильное «чтение» информации из справки с последнего места жительства умершего невозможно без знаний в области гражданско-правового законодательства. Верная трактовка этих данных, позволит понять - что нужно делать дальше. И нужно ли вообще.

Образец справки о последнем месте жительства наследодателя и о составе его семьи на день смерти можно найти в приложении №3 к постановлению Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь № 58 от 21.12.2005 года (введено постановлением Минжилкомхоза № 37 от 05.10.2007 года (в редакции постановления Минжилкомхоза № 40 от 22.11.2007 года).

Если вы считаете, что оформить сделку можно и «без этой формальности», потому что продавец, например, уважаемый человек и вообще вы его уже двадвать лет знаете, то здесь вас ждет разочарование: указанная справка входит в обязательный перечень документов, необходимых для заключения договора мены/дарения/купли-продажи недвижимости.

В подтверждение пара ссылок:

Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру: http://mga.by/property_registration_and_license_agreements/drafting_and_certification_contracts/perechen-dokumentov-neobkhodimykh.php

Минское областное агентство по государственное регистрации и земельному кадастру: http://www.moa.by/ru/udostoverenie-dogovorov.html

Привлекайте специалистов для решения своих задач.


Автор: Сергей Мишуткин


Плюсы и минусы квартиры-студии

Несомненно, мы не могли обойти стороной веяния современной тенденции в строительстве жилых квартир – квартиры-студии. По сути, это однокомнатная квартира, в которой для зонирования комнат не используются перегородки, в привычном понимании этого слова. В таких квартирах перегородки могут отсутствовать вовсе, или применяться вспомогательные элементы (мебель, занавес, ширма и т.п.). Единственная комната, которая отделена стеной от остальной квартиры – это ванная комната. Но даже она не всегда может отделяться глухой стеной. Некоторые заядлые холостяки могут делать санузел из полупрозрачного стекла. На любителя, как говорится. Вообще, квартиры-студии появились в конце ХХ века, и чаще все использовались творческими людьми, которые использовали площадь квартиры не только для проживания, но и для работы, в качестве мастерской. Сейчас такие объекты уже набрали достаточную популярность и постоянно пользуются спросом. Давайте разбираться.

Плюсы:

- Низкая стоимость. Квартиры-студии обычно дешевле любых других квартир из-за небольшой площади. Поэтому такая квартира подойдёт всем, у кого бюджет на покупку квартиры ограничен и нет большой семьи (молодожёны без детей, холостяки, пенсионеры, студенты и т.п.).

- Свободное пространство. Из-за отсутствия перегородок между комнатами становится визуально больше пространства. В общей площади жилья объединяются между собой кухня, гостиная, коридор, спальня. Также, отсутствие перегородок между комнатами позволяет свету из окон свободно проходить практически через всю квартиру, освещая даже самые далёкие углы.

- Удобство общения в компании (социофобам не читать). Так как в квартире-студии каждый уголок хорошо просматривается, то ни у кого не получится отгородиться от весёлой компании и приуныть.

- Меньше времени на уборку. За счёт хорошей обозримости квартиры следить за порядком становится проще. А за счёт небольшого метража сокращается время на уборку.

Теперь перейдем к минусам:

- Небольшая жилая площадь. Хоть ваше жилище и имеет достаточно простора для души, проживать в такой квартире более двух будет крайне неудобно (как и в любой другой небольшой однокомнатной квартире). Поэтому, если молодожёны хотят обзавестись первенцем, то квартира-студия не самый лучший для них вариант.

- Запахи. Из-за отсутствия перегородок любой запах по квартире распространяется моментально. Поэтому для людей с обострённым обонянием это может стать настоящим испытанием.

- Отсутствие шумоизоляции. Так как перегородки между комнатами отсутствуют, то, как и запахи, звуки беспрепятственно заполняют всё помещение. Проблемой это может стать если проживающие в этой квартире люди ложатся спать и/или просыпаются в разное время. Особенно остро эта проблема будет проявляться у молодой семьи с маленьким ребёнком.

- Отсутствие препятствий для света. Эта проблема такая же, как и с шумоизоляцией: если у вас разные режимы сна, то этот факт будет мешать или спать или засыпать. К счастью, эту проблему можно решить грамотно спланировав освещение квартиры.

- Ограниченность в выборе мебели. Повторимся - площадь жилья достаточно мала, поэтому к выбору мебели необходимо подходить со всей осторожностью, ведь нужно вместить всю необходимую мебель на небольшое количество квадратных метров. А это и прихожая, и спальня, и кухня со всем её оборудованием. Но не достаточно все это просто вместить. Это нужно сделать так, чтобы это в последующем пользоваться всем было удобно, и, что не мало важно, было приятно для глаза.

Мы будем рады оказать квалифицированную помощь в выборе достойного для вас варианта. Привлекайте специалистов для решения своих задач.

Автор: Сергей Мишуткин

 

Договор ренты

Работая в сфере недвижимости, наши специалисты довольно редко сталкиваются с договорами ренты. Этот вид договора не распространен в Республике Беларусь. Но, думаем, будет не лишним, рассмотреть и ознакомиться с ещё одним способом отчуждения недвижимого имущества. Не будем высказывать определённые настроения - «ужасен» договор или наоборот действительно «хороший вариант», это уже вы решите для себя сами. 

Итак, что же такое договор ренты? Это договор, по которому получатель ренты передает свою недвижимость (квартиру, дом и т.д.) в собственность плательщика ренты, который будет выплачивать определенную сумму (ренту) на содержание или, к примеру, предоставит проживание и уход получателю ренты и (или) указанного им третьего лица. Условия и размер выплат вы можете определить сами (прописав в договоре), однако они не могут быть ниже величины прожиточного минимума. 

Получатель ренты – это любой дееспособный гражданин, у которого в собственности есть недвижимое имущество, которое он может передать в собственность того, кто обязуется предоставить пожизненное содержание. Это могут быть как физические, так и юридические лица (плательщики ренты). Плательщик ренты может обеспечивать потребность в жилище, покупать еду и одежду, если требуется оплачивать медицинские услуги и ухаживать за получателем ренты, при пожизненном содержании оплачиваются и ритуальные услуги. Весь перечень должен быть прописан в договоре.

рента2.jpg

Внимание! Здесь важно понимать, что договор приобретает юридическую силу (начинает действовать) только после регистрации его в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру!  После регистрации плательщик ренты становится собственником, правда, с обременением. Другими словами, плательщик ренты может отчуждать или сдавать в залог недвижимость только при наличии согласия получателя ренты. Сами понимаете, мало какая «бабушка» или «дедушка» дадут вам «разгуляться». Рассчитывайте на то, что пока договор ренты не окончен, ничего с недвижимостью сделать будет нельзя.

Так какой срок у договора ренты? Если рента с пожизненным содержанием с иждивением, то ее срок заканчивается со смертью получателя ренты. Получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и указанный им гражданин или сразу несколько граждан. Тогда договор заканчивается после смерти всех указанных в договоре получателей ренты. А вот договор постоянной ренты действует до момента выплат всех обязательств, которые заранее прописывают в договоре. В этом случае права получателя постоянной ренты могут переходить и по наследству.

Можно ли расторгнуть договор ренты? Тут самое интересное: дело в том, что в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель ренты в судебном порядке может потребовать возврат недвижимого имущества, или выплату ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты. Например, если плательщик ренты попадет в тяжелое материальное положение и не сможет временно выплачивать ренту, получатель ренты может подать на него иск о расторжении договора. Так же важно помнить, что плательщик несет материальные потери при случайной гибели и повреждении имущества. 

Так как получатели ренты в основном пожилые люди, договориться о всех аспектах договора ренты следует заранее. К примеру, пожилому человеку (получателю ренты) следует принять во внимание возможность ухудшения здоровья в будущем и озаботиться о покрытии расходов на лекарства. А плательщику ренты, в обязательном порядке, проверить на каком основании квартира принадлежит нынешнему собственнику, является ли он дееспособным, находился ли в трезвом уме и памяти при подписании договора ренты. Хотя и в случае, если все соблюдено и проверено, получатель ренты всегда в праве потребовать возврата ему его имущества, на том основании, что плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства.

Так что, дорогие читатели, решайте сами - хотите ли вы таким образом приобрести квартиру. Если все же решитесь, то со своей стороны мы всегда рады помочь вам в решении вашего жилищного вопроса.

Автор: Ольга Пух

Плюсы и минусы квартир на последнем этаже.

Как и первый этаж, последний имеет свои нюансы, которые могут стать для Вас или приятным дополнением к жизни на высоте, или досадным разочарованием. Давайте разберём основные плюсы и минусы, которые Вас ждут в жизни на последнем этаже.

Минусы:

- Отсутствие технического этажа. Отсутствие технического этажа может привести к тому, что под воздействием солнечных лучей крыша будет нагреваться и в квартире будет стоять невыносимая жара, которую, однако, можно будет частично решить с помощью кондиционера. Зимой, наоборот, будет холоднее, чем на этажах ниже. Поэтому наличие технического этажа очень важный момент при покупке такой квартиры.

- Проблемы с кровлей. Как мы описали выше, если нет технического этажа, то рано или поздно могут начаться проблемы с кровлей, что приведёт к протечке, что, в свою очередь, приведёт к появлению плесени в квартире.

- Не работающий лифт. Живя на последнем этаже люди больше остальных зависят от работоспособности лифта. И если, вдруг, лифт поломается, то придётся идти пешком на самый верх. Эта проблема перестанет быть “важной” и станет “очень важной” если придётся подниматься на последний этаж пожилому человеку, матери с коляской, людям с ограниченной подвижностью, или просто человеку с большим количеством пакетов, после посещения магазина. А если этажей больше 20? Таких домов сейчас построено достаточное количество.

- Опасность для детей. Играя, дети не всегда думают о последствиях своих действий. Именно поэтому Вам будет необходимо пристальнее за ними присматривать. Ведь разница падения с 1-го этажа и с 20-го - 19 этажей.

- Сложность в мытье окон. Очень многие люди на Земле боятся высоты, поэтому мыть окна наперекор своему страху, занятие не для слабонервных. В противном случае придётся вызывать клининговую службу, что несёт за собой дополнительные траты.

- Шум от вентиляции. Находясь в самом верху, т.е. не далеко от начала вентиляционной трубы, Вы, вероятней всего, будете слышать постоянный гул ветра, вероятно «переговоры» голубей, дискутирующих о погоде, усевшись на трубу вентшахты.

- Запахи из вентиляции. Если вентилляционная шахта немного засорится, то к Вам будут проникать запахи из всех квартир, которые расположены внизу.

- Моторный отдел лифта. Хорошо, если моторный отдел лифта выведен на крышу здания. В противном случае, постоянный гул мотора лифта будет постоянным спутником Вашей квартиры.

- Вода и отопление. Если Вы живёте, или хотите купить квартиру на последнем этаже, то для Вас есть еще одна потенциально плохая новость: подача воды и отопление начинаются снизу вверх, что говорит о том, что до Вас будет доходить то, что останется после остальных. Понятно, что данная проблема будет актуальнее всего для покупки «вторичного» жилья.

- Может собираться молодежь. И, напоследок, на последних этажах любит собираться молодёжь, которая может потревожить Вашу спокойную жизнь.

Плюсы:

- Наличие технического этажа. Наличие технического этажа – это значительный плюс, который с большой вероятностью защитит или избавит Вас от протечек кровли, перегрева крыши, и его обморожения.

- Отсутствие любопытных глаз. Вы находитесь далеко над землёй, поэтому посмотреть Вам в окно будет очень проблематично. Шторы можно использовать только для украшения интерьера. Единственный нюанс, который стоит упомянуть, это если напротив Вас находится другое здание с такими же жильцами последних этажей, которые нет, нет, но могут подсматривать в Ваши окна.

- Отсутствие соседей сверху. Отсутствие соседей – это одно из главных желаний каждого городского жителя. Живя на последнем этаже Вы избавляетесь хотя бы от одних соседей. Соседи снизу не заставят люстру набирать разгон. Или проверять на прочность ваш натяжной потолок.

- Вид из окна квартиры. Чем выше находится последний этаж, тем лучше может быть вид из окна на городскую суету. Особенно на это приятно смотреть после захода солнца при свете фонарей. А если Вам повезёт, то красивый вид на восход, или закат обеспечен.

- Отсутствует опасность затопления соседями. Нет соседей – нет затоплений по их вине. Минус еще одна опасность.

- Хорошая освещённость. Живя на высоких этажах, в частности, на последнем, Вам не будут перекрывать попадание света в квартиру ни деревья, ни соседние здания.

- Меньше грязи и пыли. Грязь, которая летает по улицам от пешеходов, машин, и благодаря ветру, в меньшей степени будет долетать до Вас, а значит и воздух в квартире будет чище.

- Меньше шума. Как и в примере с грязью/пылью, шум от разговоров людей и проезжающих машин будет долетать до верхних этажей меньше, чем до нижних. Останется только гул ветра за окном, которого будет больше на верхних этажах, чем на нижних.

- Вода и отопление. Если Вы живёте, или хотите жить в современном доме, то для Вас есть хорошая новость: подачу воды и отопления в таких домах делают сверху вниз, а не наоборот, что говорит о том, что у Вас будет лучше напор воды и больше тепла в квартире. Мелочь, а приятно.


Автор: Сергей Мишуткин


Мы будем рады оказать квалифицированную помощь в выборе достойного для вас варианта. Привлекайте специалистов для решения своих задач.

Уплата налогов с подаренной недвижимости

Кто платит? Ситуация следующая:

Даритель:

Так как дарение – это добровольная и безвозмездная передача недвижимости в собственность другому лицу, и Даритель ничего не получает взамен подаренной недвижимости, то Даритель налог не уплачивает.

Это хорошая новость.

Одаряемый:

Налог не платится, если Одаряемый для Дарителя является близким родственником*, или близким родственником супруга*, в том числе умершем, опекуном, попечителем или подопечным.

Если одному человеку подарили несколько объектов недвижимости, то налогом они облагаться не будут. Единственным нюансом является то, что он ежегодно должен выплачивать налог в размере 0,2% от стоимости недвижимости имея в собственности больше одного объекта недвижимости смежного характера. Налог уплачивается на любой объект по собственному выбору. Не так и много за возможность спать спокойно?

И самое важное (с точки зрения величины финансовых потерь):

Необходимо оплатить налог если Одаряемый для Дарителя не является близким родственником*, или близким родственником супруга*, в том числе умершем, опекуном, попечителем и подопечным.

Однако, этого налога можно избежать, оформив недвижимость через договор купли-продажи с указанием небольшой суммы продажи. В противном случае налоговая инспекция может запросить подтверждения доходов на приобретение данной недвижимости.

* Близкие родственники – родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги.

 

Вычисление налога. Рассказываем.

Для того, чтобы рассчитать налог, который будет необходимо задекларировать и оплатить, нужно:

Вызвать эксперта для оценки рыночной стоимости недвижимости из территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества. Эксперт выдаст Вам справку с указанием средней рыночной цены на день вступления в силу договора дарения, даже, если сам Договор дарения был написан многими годами ранее.

Далее необходимо вычислить от оценочной стоимости 13%. Это и будет сумма подоходного налога на подаренную недвижимость.

 

Куда необходимо оплатить налог? Тут все просто.

В инспекцию Министерства по налогам и сборам по месту постановки на налоговый учет.

 

Процедура оплаты налога на недвижимость. Записывайте.

Документы, которые необходимо предоставить в налоговую для декларации подаренной недвижимости:

·        Договор дарения;

·        Справку об оценочной стоимости недвижимости;

·        Налоговую декларацию

В декларации Вам необходимо указать все доходы полученные в прошлом отчетном году, в том числе, и на подаренную недвижимость.

Оплатить данную сумму налога необходимо до 15 мая.

 

Штрафы. Самый неприятный момент в статье.

На сегодняшний день, если подать декларацию после 1 марта – Вас ожидает штраф от 2 до 10 базовых величин.

Если налог будет уплачен не полностью, то штраф будет составлять 15% от неуплаченной суммы, но не менее 1 базовой величины.

За каждый день просрочки платежа по налогу, начиная с 15 мая, будет начисляться пеня.


Привлекайте специалистов для решения своих задач. Мы будем рады оказать Вам квалифицированную помощь

Покупка/продажа недвижимости по доверенности (квартира, дом и т.д.).

По теме данной статьи ходит много слухов, стереотипов и «страшных историй». Обывательское мнение таково: оформление продажи и покупки недвижимости по доверенности – большой риск. Хотя, если все сделать грамотно и соблюдая нормы законодательства, привлечь к решению данного вопроса специалистов в этой области – никаких особенных трудностей в продаже или покупке недвижимости возникнуть не должно. Нужно понимать, что потенциально, вы можете столкнуться с такой ситуацией, когда вам нужно или продать или купить недвижимость «по доверенности», так как это 10-15% от всех сделок, совершаемых на «вторичном рынке». Немного, но такие сделки все же есть. Следует указать, что доверенность на продажу недвижимости в обязательном порядке должна быть нотариально удостоверена. Данную доверенность часто называют генеральной. Однако, согласно нормам, закрепленным в Гражданском кодексе Республики Беларусь, выделяют три вида доверенностей: основная (она же «генеральная» по-бытовому), специальная и разовая. Вид доверенности зависит о степени полномочий, которыми наделяют представителя. При написании настоящей статьи принимались во внимание нормы действующего законодательства, судебная практика по делам, связанным с оспариванием сделок, совершенных по доверенности (недвижимость) и наш опыт в работе. Повторим: никакого особенного риска, связанного с продажей/покупкой недвижимости по доверенности – нет. Риски будут аналогичны тем, которые у вас могут возникнуть при заключении договора с собственником недвижимости напрямую. Специалисты в сфере недвижимости, в проведении и подготовке оформления сделок «по доверенности» обуславливают такую категорию как «сделки с особенностями». Не более. Да, для специалистов отрасли это особенности. Для вас, чаще всего, это сбор слухов, стереотипов и «страшилки», с которыми вы будете бороться в одиночку (если решитесь приобретать такое жилье). Но если абстрагироваться от этих особенностей, можно резонно подметить, что не соблюдая нормы законодательства, любую сделку возможно превратить в ничтожную. Что касается подготовки и проверки, а также сбора документов к сделке, то порядок будет такой же, общий (проверки собственника, супруга/супруги и т.д.), однако включая дополнительную проверку представителя продавца.

Страшная история номер один: доверитель воспользовался своим правом и отозвал доверенность, а представитель продавца, зная об этом, не сообщил данную информацию заинтересованным сторонам. Сделка прошла, однако признана ничтожной. В итоге вы теряете деньги и не приобретете квартиру. Вас ждут долгие судебные процессы по возврату денежных средств. Думается, не нужно объяснять, что деньги вернуть будет не так-то просто. И вроде заверенная нотариусом доверенность была перед глазами и ничего не поделаешь.

Страшная история номер два: доверитель отозвал доверенность, но представитель продавца не знал об этом. Сделка прошла, но признается ничтожной. Набор последствий такой же как в первой истории.

Страшная история номер двадцать восемь: купля-продажа недвижимости таит в себе много страшных историй.

Для избегания таких ситуаций:

- всегда (!) проверяйте доверенность на предмет отмены. Адрес тут:  http://belnotary.by/spravochnaya-informatsiya/poisk-otmenennykh-doverennostey/

- по возможности, в день совершения сделки, посетите нотариуса, выдававшего доверенность, и выясните, не отозвана ли она. В ряде случаев, проверить это не сложно;

- истребуйте у поверенного письменное уведомление о том, что доверитель не отказывался от договора и не отзывал доверенность. А сделать это собственник недвижимости может у любого (!) нотариуса, но уведомив об этом заинтересованные стороны. Уведомит ли?..

- случаются жизненные ситуации, когда собственник недвижимости умирает до сделки. В таком случае, она будет признана ничтожной. Убедитесь в том, что продавец квартиры жив, как бы это странно не звучало. Попытайтесь поговорить с ним хотя бы по телефону и убедитесь, что с ним все в порядке. Если собственник умирает утром, а сделку проводят в обед, то в дальнейшем данная сделка также будет признана недействительной. Идеально, когда непосредственно в момент совершения сделки будет присутствовать сам владелец жилья. И не важно, что все документы, согласования и согласие получены по доверенности. Зато в договоре купли-продажи будет стоять подпись непосредственного владельца. Но это не всегда достижимо. Важно понимать, что если продавец не может присутствовать на сделке по объективным причинам, он не против ее проведения и с ним все в порядке. Если собственник не может расписаться (по причине болезни), пригласите свидетеля для совершения сделки и незаинтересованное лицо, которое в присутствии нотариуса распишется за продавца. Не экономьте на затратах, необходимых для качественного проведения сделки. В будущем вы обезопасите себя от возможных негативных последствий.

На что еще стоит обратить внимание:

Продажа недвижимости существенно ниже рыночной стоимости (когда цена хорошая и вы на это «купились», не догадываясь, сколько потенциально может возникнуть вопросов). Даже не отзывая доверенность, у собственника жилья может возникнуть основание для оспаривания сделки по этому критерию и, в дальнейшем, суд может признать такую сделку недействительной. Другими словами, собственник заподозрит своего представителя и покупателя в сговоре. Как обезопасить покупателя с этой стороны? Например, указать сумму сделки также еще и в доверенности. Или можно указать право представителя заключить договор за цену и на условиях по его усмотрению, то есть без указания конкретной суммы.

Опасность для продавца недвижимости заключается в том, что его представитель может присвоить деньги собственника. Выдавайте доверенность только людям, в которых не сомневаетесь. Иначе, вернуть свои деньги вам будет крайне тяжело. Уже даже через час после сделки.

Если происходит перемена фамилии доверителя или его представителя, то эти действия никак не влияют ни на срок, ни на содержание доверенности.

Если вы находитесь за границей и являетесь собственником жилья, то оформить доверенность можно в консульстве нашей страны.

Как правило, образец доверенности для сделок с недвижимостью, находится в нотариальной конторе. Там вы можете ознакомиться с ним, определить права, которыми будете наделять своего представителя и т.д.

И последнее. Универсального и стопроцентно работающего рецепта защиты от ваших собственных ошибок и мошеннических действий - не существует. Описаны далеко не все, а наиболее часто встречающиеся особенности сделок «по доверенности». Например, как продать или купить недвижимость гражданам России? Нерезидентам страны? Какова налоговая нагрузка в этом случае? И т.д. Это все – темы отдельных статей. Старайтесь снизить вероятность неблагоприятного исхода, путем максимального выполнения рекомендаций при условии соблюдения законов нашей страны. Были случаи, когда мы не проводили сделки по причине их сомнительности. Это было как в 2018, так и в 2017-м годах. Впрочем, такие сделки попадаются регулярно. Привлекайте специалистов для решения своих задач.



Автор: Сергей Мишуткин


Contact form