Трудно представить человека или семью, которые не хотели бы иметь собственное жилье. Кто-то получает квадратные метры в наследство или в дар, кто-то приобретает за уже имеющиеся средства. Давайте поговорим о людях, у которых есть определенная суммы денег, но ее не хватает на приобретение жилья. Для них есть возможность приобрести жилье в кредит. Что интересно, кредит – это отнюдь не благо современной цивилизации. Кредитные отношения были известны и распространены еще во 2-м тысячелетии до нашей эры в государствах Месопотамии, а также в Древнем Египте.
В данной статье речь пойдет о кредитах на приобретение жилья на общих основаниях. Кредиты для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на льготных основаниях, это тема отдельной статьи.
В первую очередь знать размер своей заработной платы или иного дохода, за вычетом всех налогов. Исходя из этой информации, банк сможет рассчитать Вам сумму возможного кредита. Сумма кредита зависит не только от размера дохода кредитополучателя, но и на какой срок выдается кредит и под какую процентную ставку. Также банком будут учитываться наличие у кредитополучателя неработающих членов семьи (например: неработающие супруг/супруга, дети, инвалиды и пр.), и расходов на коммунальные платежи и/или аренду жилья, питание. У каждого банка свой подход к определению платежеспособности клиента, поэтому и сумма возможного кредита может быть разной. Не поленитесь – посетите несколько банков и попросите рассчитать для Вас максимально возможную сумму кредита. Часто людей интересует вопрос – можно ли полностью за счет банковского кредита приобрести жилье? В теории – да, законодательного запрета на это нет, но банки предпочитают, когда кредитополучатель оплачивает часть стоимости жилья собственными деньгами.
Кредит на приобретение жилья всегда является целевым, т.е. кредитополучатель может потратить банковские деньги исключительно на покупку жилой недвижимости. В принципе, потратить эти деньги на иные цели невозможно, так как выдача кредита на приобретения жилья происходит путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца. Если продавец это физическое лицо, то он, как правило, открывает текущий счет на свое имя в банке-кредитодателе, а если продавец юридическое лицо, то необходимый банковский счет у него уже есть. Счет, на который банк будет перечислять денежные средства должен быть открыт в той валюте, в которой будет выдаваться кредит.
В какой валюте брать кредит? Есть универсальное правило – кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете доход. Как это может быть применимо в наших реалиях? Например, если Ваша зарплата привязана к доллару США, то возможно, Вам будет интересен кредит в долларах США. В ином случае, регулярно выплачиваемые суммы в счет погашения кредита будут зависеть от курса белорусского рубля к валюте. Не всегда это выгодно. В такой ситуации лучше оформить кредит в белорусских рублях (BYN).
Также необходимо знать, что оплата стоимости недвижимости по договору купли-продажи может осуществляться только в белорусских рублях (BYN). Если Вы хотите получить кредит в валюте, то Банк при перечислении денежных средств продавцу сконвертирует их в белорусские рубли и продавец получит на свой счет сумму в белорусских рублях. Важно помнить, что кредитополучатель все равно будет отдавать кредит в валюте.
Есть еще один важный критерий, от которого будет зависеть не только сумма, но и сама возможность выдачи кредита банком – это обеспечение исполнения обязательств по кредиту. Давайте разберемся, что это такое!
Наиболее популярными видами обеспечения по кредиту являются поручительство третьих лиц и залог.
Банки готовы рассматривать в качестве поручителей совершеннолетних физических лиц с постоянным доходом. Поручителей может быть несколько, поэтому кредитополучателю надо очень постараться, чтобы найти среди своих родственников, друзей, коллег и соседей тех, кто готов будет поручиться за него. Суть поручительства заключается в том, что, если кредитополучатель не сможет погасить кредит, то банк будет требовать погашения задолженности у поручителей. Важно обратить внимание в договоре поручительства как кредитополучателю, так и самому поручителю на вид ответственности поручителя. Ответственность поручителя может быть солидарной и субсидиарной. Если в договоре нет указания на ответственность поручителя, то она будет солидарной.
Солидарная ответственность поручителя – это ситуация, когда банк предъявляет требования о погашении задолженности по кредиту одновременно и к кредитополучателю, и к поручителю. В данном случае банку все равно, кто из них первый вернет кредит.Субсидиарная ответственность поручителя – это ситуация, когда банк в первую очередь предъявляет требования о погашении задолженности по кредиту к кредитополучателю и только если он не сможет его исполнить, обращается к поручителям.
А теперь, поговорим о залоге. Залога рассматривается в первую очередь высоколиквидное имущество, потому что, если кредитополучатель не сможет вернуть кредит, то банку необходимо будет обращать взыскание на заложенное имущество с целью погасить возникшую задолженность. Выгоднее, как банку, так и кредитополучателю передавать в залог банку приобретаемую недвижимость. Это и есть ипотека – залог недвижимого имущества. Банк может совмещать различные виды обеспечения. Например, оформить в ипотеку приобретаемую квартиру и заключить договор поручительства.
Как происходит приобретение жилья в кредит на практике?
- В первую очередь покупателю надо четко понимать, сколько у него уже есть денежных средств.
- Потом необходимо посетить банк с целью узнать все условия кредитования и максимально возможную сумму кредита. В идеале, получить устное положительное решение банка о выдаче кредита.
- Суммируем уже имеющиеся деньги и получаемые кредитные средства и реально понимаем, какое жилье за эти средства можно приобрести.
- Ищем подходящие варианты и не забываем предупреждать продавца, о том, что приобретать жилье Вы будете с привлечением кредита.
- Вариант найден. Теперь важно договориться с продавцом каким образом вы будете оплачивать стоимость приобретаемого жилья.
Вариант 1: Вы заключаете договор купли-продажи и в день заключения договора оплачиваете часть стоимости жилья своими деньгами. Оставшаяся часть перечисляется банком-кредитодателем на счет продавца. Как правило, банки требуют, чтобы номер счета продавца был указан в договоре, поэтому позаботиться об этом надо заранее. Для продавца первостепенно важно в какой срок он получит оставшуюся часть денег. Срок выдачи кредитов у каждого банка свой, поэтому не забудьте, перед тем, как указывать в договоре купли-продажи срок оплаты оставшейся суммы, уточнить срок выдачи кредита у банка-кредитодателя.
Вариант 2: Вы заключаете договор купли-продажи, указываете сроки оплаты стоимости жилья и отправляетесь в банк получать кредит. После того или в день, как банк перечислит сумму кредита на счет продавца, Вы оплачиваете продавцу оставшуюся сумму собственными деньгами.
Во всех описанных вариантах переход права собственности желательно оформлять после полной оплаты стоимости жилья по договору купли-продажи. Банк имеет право в любое время отказать в выдаче кредита без объяснения причин или выдать кредит в меньшей сумме. Если у покупателя не будет возможности полностью оплатить стоимость жилья, продавец и покупатель смогут расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон. В этом случае продавец возвращает покупателю ранее полученные деньги (если они передавались) и сохраняет право собственности.
Для получения кредита в банк надо предоставить уже заключенный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, поэтому порядок расчета, сроки оплаты и иные существенные для сторон условия уже должны быть учтены и прописаны в договоре. Эти простые меры обезопасят стороны от возможных непредвиденных ситуаций и помогут найти выход из любого положения.
Мы будем рады индивидуально подойти к вопросу приобретения Вами жилой недвижимости и проконсультируем по всем вопросам, связанным с приобретением ее в кредит.
Автор Екатерина Иванова