Новости

Если вы покупали недвижимость, то, скорее всего, слышали о риэлтерской услуге, которую агентства оказывают покупателям. Проще говоря, это возможность застраховать сделку. Многие думают о ней плохо. Есть мнения, что покупатель сам может собрать все документы и убедиться в юридической чистоте объекта; или что компании так наживаются на своих клиентах. «Вы же агентство, и так всё проверяете», — часто слышу я, когда представляю услугу.
Так происходит, если с людьми не разговаривать.
Приобретение жилья — большой шаг в жизни многих, и часто клиенты вкладывают в это все свои сбережения. В такой ситуации трудно понять, зачем заключать договор с агентством, а не купить, например, новую мебель или технику.
В этом тексте я не дам однозначного ответа, потому что нужность риэлтерской услуги для покупателя нельзя измерить понятными каждому величинами. Она не зависит от состояния объекта, количества собственников, их образа жизни… Я также не расскажу жуткие истории из практики и не стану углубляться в юридические тонкости.

Моя задача — поделиться взглядом на услугу «изнутри», а нужна она вам или нет — решите сами.
Как и от чего покупатель может застраховать сделку?
Сделка считается застрахованной, если клиент при ее оформлении заключил с агентством недвижимости договор на оказание риэлтерских услуг по приобретению в собственность конкретного объекта.
Это связано с тем, что каждая риэлтерская организация обязана страховать деятельность относительно неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по своим договорам. Сумма возмещения доходит до 10 000 базовых величин. Заканчивает действовать страховка лишь в момент, когда клиент продает объект другому лицу.
При этих условиях, если суд признает недействительность сделки, покупатель получит право на компенсацию. «Белгосстрах» выплатит ему сумму в размере стоимости объекта плюс другие расходы, связанные с оформлением сделки. Выплата единоразовая, происходит с учетом индексации.
(Не) продано. Почему покупатели обесценивают «страховку» и причем здесь агенты
За время работы агентом я поняла вот что: почти все возражения клиентов о ненужности риэлтерской услуги — следствие того, что им плохо объяснили, как она устроена. Найти качественную информацию в открытых источниках сложно, и ответственность за презентацию ложится на риэлтерские компании.
К сожалению, не всем везет впервые услышать об услуге от грамотного специалиста. По рассказам клиентов знаю, что ее часто преподносят как факт, например: «Вы должны заплатить, помимо стоимости объекта, еще (вот столько) за оформление сделки». И люди платят, так как некоторые агенты без этого отказываются продавать им те самые квартиру или дом.
Недобросовестные сотрудники есть в любой сфере, никуда не денешься. Однако в случае с риэлтерской услугой для покупателей ситуация осложняется тем, что свою актуальную форму она получила не так давно.
Раньше только покупатели оплачивали риэлтерские услуги, а их стоимость агентства недвижимости формировали самостоятельно. В 2008 году Министерство юстиции выпустило Постановление №29 от 26.05.2008 «О некоторых вопросах заключения договоров на оказание риэлтерских услуг», где были определены тарифы (ставки) для покупателей и продавцов, по которым компании работают и сегодня.
Что получается? Многие из тех, кто покупал недвижимость еще в 2000-х, платят по привычке, не интересуясь изменениями. Другая часть рынка — к ней я отношу более молодых людей и тех, кому первоначальный расклад не нравился, — так и не начала понимать, почему им все еще предлагают за что-то заплатить.
Здесь хочу выделить третью категорию клиентов: они заказывают риэлтерскую услугу, потому что напуганы. Покупатели хотят быть уверены, что объект не связан с маргиналами, уехавшими в тюрьму или лечебницу; что собственник не передал его в залог и др. Это здравая позиция, если человек пришел к такому мнению без посторонней помощи, правда, так бывает не всегда.
Некоторые клиенты напуганы неизвестностью. Кто прописан в квартире, как продавец получил объект, нет ли задолженностей по коммунальным платежам…? Агенты не отвечают даже на простые вопросы, ведь «вы не хотите платить». И люди соглашаются на их условия, особенно когда покупают недвижимость для жизни.
Разумеется, такое отношение некорректно. Задача специалиста — быть честным с потенциальными покупателями и делиться всей известной ему информацией. Другой вопрос, что на старте продажи агент действительно знает об объекте не все и не узнает, если покупатель не страхует сделку.
Взгляд «изнутри» на сделку купли-продажи
Агентам и покупателям трудно разговаривать о сотрудничестве в том числе потому, что мы по-разному оцениваем объем работы, выполняемой при подготовке к сделке.
Давайте расскажу. Если с агентством по договору работает только продавец, перед компанией стоит задача подготовить документы, необходимые для законного проведения сделки (то есть те, без которых регистратор недвижимости откажется оформлять куплю-продажу). Как правило, это следующий перечень:
• паспорт(а) собственника(ов);
• свидетельство о государственной регистрации объекта;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• лицевой счет (с недавнего времени для физлиц — справка о занимаемом жилом помещении и составе семьи);
• согласие(я) на сделку супруга, а также зарегистрированных в объекте совершеннолетних и др. лиц, если к моменту выхода на сделку о таковых известно.
Когда покупатель готов страховать сделку, список существенно дополняется. В частности, агентство проверяет, как раньше переходило право собственности на объект, кто с момента приватизации был прописан в нем и куда потом уезжал; запрашивает справки, подтверждающие отсутствие у текущего собственника задолженностей и иных обременений.
Я перечислила то, что встречается наиболее часто. Перечень документов определяется для каждого объекта индивидуально и зависит от того, что юристы обнаруживают в ходе проверки.
Как агентство решает, какие документы нужно подготовить к сделке
Отчасти разные подходы к выполнению одной задачи — подготовки сделки — сформировались в агентствах из-за конфликта интересов. Продавец всегда хочет получить деньги и далее решить с их помощью свои вопросы. Ему не нужно, чтобы купля-продажа не состоялась, например, из-за договора займа десятилетней давности, который заключал предыдущий собственник. Цель покупателя другая — убедиться, что после заключения сделки он сможет распоряжаться недвижимостью без ограничений.
Какую позицию занять агентству? Конечно, компания не станет проводить небезопасную сделку: никто не заинтересован сопровождать объект, с которым что-то «не так» здесь и сейчас (например, супруга продавца не согласна с продажей). Однако для выполнения детальной проверки — чтобы убедиться, что «не так» не наступит позже — без договора с покупателем не будет полномочий и обоснования.
Музыку заказывает тот, кто стал клиентом.
Именно здесь в слово «клиент» я вкладываю его классическое значение: человек, который приобретает услуги. Во всех других случаях восприятие покупателя как клиента зависит только от добросовестности агента.
Неочевидные особенности риэлтерской услуги покупателю
Вернусь к началу материала: передо мной нет цели дать однозначный ответ о нужности страхования, потому что услугу нельзя оценить объективными величинами. Когда покупатель работает с агентством, он получает гарантии — пока ни одна сделка, застрахованная в риэлтерской компании, не была аннулирована судом. Хотя, возможно, это вопрос времени.
Агентство проводит значительную работу по проверке объекта, сопоставляет информацию из разных учреждений между собой… Мы несем ответственность за выводы, к которым приходим. Но базы данных неидеальны, поэтому ни один документ сам по себе не гарантирует безопасность клиентов.
Агентства недвижимости занимают нишу социального бизнеса, это связано с некоторыми специфическими обязанностями, но не отменяет необходимости получать прибыль.
Каждый документ, подготовленный к сделке, оплачивается. В его стоимость входит договор с организацией, выдавшей справку; проверка ее юристами, личное время агента, аренда офиса, где работают сотрудники, страховые взносы и много чего еще. Поэтому многие компании регулируют детальность проверки объекта в зависимости от намерения покупателя застраховать сделку.
Раз уж поделилась многими подробностями «кухни» агентств недвижимости, хочу обратить внимание на совсем незаметный фактор — человеческий.
Наша работа — быть посредниками в сделках, это накладывает обязанность сохранять нейтралитет. И все же ничто человеческое агентам не чуждо: грамотный специалист всегда постарается дать наилучший сервис клиенту, который уважает его труд.
Вы можете сталкиваться с недобросовестными агентами, и у них будут другие ценности. Тогда вот совет: находясь под неприятными впечатлениями от общения, не принимайте решения о ходе сделки. Подождите, изучите вопрос, оцените свои выгоды и риски, спросите совета. Потому что неприятный человек не будет рядом долго, в отличие от купленной недвижимости.

Автор статьи: Специалист по работе с недвижимостью Кричевская Виталия.