Что самое страшное может услышать покупатель недвижимости после сделки купли-продажи? Правильно, то, что сделка признана недействительной, недвижимость возвращена продавцу, а сумма сделки должна быть возвращена покупателю. Конечно, если продавец не успел потратить эти деньги. В худшем случае возмещение средств мы можете ждать долгие годы.
Итак, давайте разберёмся, по каким причинам сделка с недвижимостью может быть признана недействительной:
-
сделка не соответствует законодательству (например, недвижимость вам продаёт тот, у кого нет права собственности на неё);
-
превышены полномочия на совершение сделки (данное полномочие не является предметом доверенности);
-
сделка совершена под влиянием заблуждения/угрозы или обмана;
-
в совершении сделки имела место заинтересованность аффилированных лиц хозяйственных обществ;
-
нарушен порядок совершения сделки хозяйственным обществом (например, если для отчуждения недвижимости необходимо решение совета директоров или общего собрания участников)
-
кабальность сделки/совершение сделки под влиянием стечения тяжёлых обстоятельств.
Перечень не является закрытым, каждая ситуация индивидуально рассматривается в судебном порядке.
Остановимся подробнее на такой причине признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения/угрозы или обмана.
При заявлении в суде такого требования, как признание сделки недействительной по причине нахождения в заблуждении, под влиянием угрозы и обмана, та сторона, которая заявила данные обстоятельства, должна доказать не только их наличие, но и то, что они имеют существенное значение и касается природы либо предмета сделки.
Если обратиться к Гражданскому кодексу Республики Беларусь, то в нём мы найдём норму, которая говорит о том, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Под тождеством предмета сделки понимается его соответствие представлению о нём.
Предмет сделки можно оценить по следующим критериям:
-
потребительские свойства;
-
технические характеристики;
-
месторасположение;
-
происхождение и др.
Сделка признаётся недействительной как совершенная под влиянием обмана, если имело место умышленное целенаправленное введение другой стороны в заблуждение относительно фактов, которые могут повлиять на заключение сделки.
Если в процессе совершения сделки имело место психическое воздействие на лицо с целью понуждения к заключению сделки, то такая сделка будет признана недействительной по причине нахождения под влиянием угрозы.
Кабальностью сделки или стечением тяжёлых обстоятельств может считаться такое имущественное положение лица, которое вынудило его осознанно и добровольно заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем вторая сторона сделки сознательно воспользовалась.
Что же делать, чтобы быть уверенным в том, что ваша сделка не будет признана недействительной?
Давайте снова обратимся к действующему законодательству.
С 2006 года в Республике Беларусь введено обязательное страхование ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением (далее - обязательное страхование).
Согласно условиям данного обязательного страхования, определенным Положением о страховой деятельности в РБ, утвержденным Указом Президента РБ Nº530 от 25.08.2006, по договору обязательного страхования застрахована ответственность риэлтерской организации за неисполнение или ненадлежащее исполнение ею обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг.
Страховая сумма по договору обязательного страхования в течение всего срока его действия не может быть менее 10000-кратного размера базовой величины.
Страховое возмещение по договору обязательного страхования выплачивается потребителю услуг риэлтерской организации в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением страхователем (риэлтерской организацией) обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, заключенному в период действия договора обязательного страхования.
Таким образом, при наступлении страхового случая размер причиненного потребителю вреда определяется исходя из убытков, под которыми понимаются:
-
расходы потребителя, которые он произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, в том числе судебные расходы;
-
расходы по сделке, признанной судом недействительной, возмещение которых в соответствии с принятым судебным решением возложено на коммерческую организацию, осуществляющую риэлтерскую деятельность;
-
расходы, понесенные потребителем в связи с оплатой услуг по договору на оказание риэлтерских услуг.
Однако, стоит учесть, что страховому возмещению не подлежат: моральный вред, упущенная выгода, а также неустойка (штраф, пеня), предусмотренная договором на оказание риэлтерских услуг.
Исходя из вышесказанного, рекомендуем совершать сделки с недвижимостью через посредников, имеющих не только лицензию, а и обязательный страховой полис. Доверяйте свою недвижимость только профессионалам!