Новости

Один из самых популярных вопросов, возникающих у клиентов нашего агентства – обмен недвижимости.
Давайте разберёмся, насколько актуально это понятие в настоящее время.
Итак, в Республике Беларусь обмен недвижимости может быть осуществлен следующими способами: договор мены, договор обмена и обмен через договор купли-продажи.
Договор мены заключается с недвижимостью, которая находится в частной собственности, между полноправными владельцами квартир, когда они являются продавцами и покупателями недвижимости друг друга. Такой договор требует обязательной регистрации в территориальном БРТИ. Условия договора мены должны предусматривать компенсацию, если стоимость одной из квартир выше стоимости встречного жилья, то есть происходит неравноценный обмен. Если компенсация не предусмотрена, то сделка будет признана равноценной.
В договоре обмена передаётся не право собственности на недвижимость, а право её аренды. То есть, собственником недвижимости является государство. Договор обмена заключается между нанимателями жилья, членами жилищно-строительных кооперативов и частными собственниками. Причем частные собственники могут быть представлены только с одной стороны, иначе это уже будет договор мены.
Важно: для заключения договора обмена необходимо получить согласие всех членов семьи, проживающих в квартире. Если хотя бы один из них против, то наниматель вправе обратиться в суд и принудить к заключению договора обмена.
Также стоит учесть, что поскольку недвижимость находится в собственности государства, потребуется разрешение от местного исполкома – обменный ордер. Данный ордер действителен в течение одного или двух месяцев, в зависимости от местоположения размениваемых объектов недвижимости. За время действия обменного ордера стороны обязаны заключить договор найма жилых помещений, после чего соглашение об обмене вступает в силу.
Понятия неравноценного обмена для недвижимости, принадлежащей государству, нет, поскольку передается право пользования, а не собственности. Оценить его материальную стоимость невозможно.
Самый простой способ обменять одну недвижимость на другую – провести цепочку сделок купли-продажи. Т.е. продать одну недвижимость и сразу же купить другую. Для опытного агента по операциям с недвижимостью процесс простой – когда покупатель квартиры вносит задаток, агент подбирает продавцу другое жилье, продавец вносит задаток за него, а затем совершается общая сделка. Обе сделки купли-продажи заключаются в один день, чтобы обеспечить сохранность всех выплат, т.к. поиск нового жилья может затянуться, а цены за этот период времени – значительно возрасти.
Мы поговорили с нашими специалистами, чтобы узнать их мнение относительно актуальности вопроса обмена недвижимости.



Мнение эксперта:

«На мой взгляд, в настоящий момент понятие обмена недвижимости несколько неактуально.
Сам по себе обмен – наследие СССР, когда превалирующая часть жилья не была приватизирована.
Чтобы обмен произошел, должны сойтись многие факторы, например, ваша квартира должна понравиться тем,   
кто готов к обмену, а также их квартира должна понравиться вам. Такого рода предложений на рынке
недвижимости крайне мало, поэтому своим клиентам я рекомендую,
всё же, продавать и покупать взамен…»
- считает руководитель отдела продаж, специалист по операциям с недвижимостью.
Мария Тачицкая

Мнение эксперта:
 «Договор мены - ситуация крайне редкая.
  Так, в 2022 году я дважды сталкивалась с заключением такого договора, а в 2023 – ни разу.
  Всё же люди предпочитают продать свою недвижимость и купить другую,
  поскольку понимают ограниченность «обменных» предложений
  К тому же, при договоре мены должна быть какая-то доплата,
  крайне редко разговор идёт о равноценном обмене.
  Нашим клиентам гораздо интереснее вложить эту доплату в новое жильё,
  либо же, в случае покупки квартиры за меньшую стоимость, получить дельту на свои нужды,
  чем выплатить компенсацию…»
  - говорит руководитель отдела, риэлтер Ольга Пух.


Мнение эксперта:

«Я бы не была столь категорична к договору мены, у него есть свои плюсы.
Так, при заключении договора купли-продажи мы, фактически, меняем квартиру на деньги и человек, получивший деньги, успешно их тратит. Далее моделируем момент возникновения вопроса, в связи с которым сделка признается недействительной, т.е. были нарушены чьи-то права. Тогда по судебному решению квартира изымается, а уже потраченные деньги взыскиваются с бывшего продавца. В зависимости от заработной платы, возмещение денежных средств может сильно затянуться. В случае признания договора мены недействительным, квартиры могут быть возвращены своим владельцам…» - рассказывает риэлтер Диана Белогурова.

Как мы видим, вопрос обмена недвижимости имеет разные пути решения, со своими плюсами и минусами, а также сложностями.
Наш совет: если вы решили обменять квартиру, обращайтесь к специалистами, они помогут учесть все нюансы, чтобы в итоге вы получили желаемый результат.