В предыдущей части статьи было освещено 10 факторов, которые влияют на ценообразование объектов недвижимости. Давайте продолжим:
11. Коммуникации.
К оценке коммуникаций можно отнести:
Вода: напор воды в кранах, качество воды (хлорированность, наличие ржавчины, температура), перебои с подачей воды, обогрев воды производится через котельную, бойлер, или газовую колонку, наличие счётчиков на холодную и горячую воду.
Отопление: отопление в квартиру идёт от котельной или с помощью газового котла, возможность регулировать температуру отопления квартиры, наличие счётчиков тепла.
Электричество: исправность работы счётчика электричества, местонахождение счётчика (в квартире, или в подъезде), качество проводки, наличие, количество и удобство расположения розеток и выключателей.
Газ: наличие газа, газовой колонки, наличие счётчика газа.
Также к плюсам относятся: исправный домофон, телефон, интернет (желательно оптоволокно) и прочие коммуникации.
Всё это, в разной степени, тоже оказывает влияние на цену квартиры.
12. Качество, свежесть и актуальность ремонта.
Как и количество квадратных метров, так качество и свежесть ремонта напрямую влияет на ценообразование квартиры. Чем качественнее и дороже материалы были использованы во время ремонта, тем выше цена. Но здесь есть важный нюанс: ремонт должен подходить “по вкусу” покупателю. Пример. Всем давно полюбившиеся леопардовые обои в прихожей, или чёрно-фиолетовый унитаз с красными бабочками - не каждому человеку придётся по душе. Дизайн квартиры сделанный “на любителя” снижает стоимость конкретной квартиры, даже, если при ремонте были использованы дорогостоящие материалы.
13. Вид из окна.
К уменьшению стоимости цены квартиры приводят: вид из окна в окна соседнего дома, вид на мусорные контейнеры, на промышленную зону, на шумную улицу или магистраль.
К увеличению стоимости цены квартиры относятся: вид на лесопарковую зону, на водоём, на церковь/костёл (если вы не атеист или человек другой веры), на какую-либо достопримечательность, в крайнем случае - во двор.
14. История квартиры.
Часто историей квартиры дальше одного-двух собственников никто не интересуется. Но, иногда, копнув поглубже, можно узнать много интересного. Например: в квартире умер человек собственной смертью, или была совершена насильственная смерть. Тем, кто считает, что аура квартиры влияет на новосёлов, лучше перестраховаться и узнать такие моменты более подробнее. Такие происшествия могут сильно повлиять на стоимость квартиры, особенно, если они произошли совсем недавно. Именно поэтому, многие продавцы таких квартир тщательно скрывают эти факты.
15. Причина продажи.
Причины продажи могут существенно влиять на стоимость квартиры. Если люди собираются переезжать на ПМЖ, то, как правило, это говорит о том, что они хотят продать квартиру как можно быстрее, что даёт возможность потенциальному покупателю повод для дополнительного торга. Если, как и в примере с историей квартиры, жильцы собираются поменять квартиру из-за смерти близкого человека в этой квартире, то это тоже дополнительный повод для торга. Ещё одним поводом для торга, или, вовсе, отказа от покупки квартиры, являются конфликт с соседями, или угроза жизни, в связи с соседством с некоторыми людьми. Причины продажи у всех разные, и каждая причина имеет свои нюансы при продаже и покупке. Поэтому этот вопрос, при покупке квартиры, необходимо узнавать обязательно у продавца, чтобы потом не жалеть о потраченных деньгах и времени. Если у Вас есть подозрение, что продавец все-таки скрывает от Вас какую-то информацию, попробуйте пообщаться с соседями.
16. Чистота совершения сделки.
Сделки могут проводиться за наличные или посредством привлечения кредитных средств. Это говорит о разных сложностях совершения сделки. Но, кроме этого, могут быть еще более сложные ситуации. Например, покупка квартиры за чеки "Жильё", могут быть большие задолженности по коммунальным платежам, также продажа может осуществляться по доверенности от собственника, или на квартире, вовсе стоят обременения в продаже. Все эти пункты обозначают различную сложность проведения сделок, а значит и больший риск того, что что-то пойдёт не так. И это будет хорошо, если проблемы вскроются на начальном этапе. Хуже, когда они обнаружатся после проведения сделки. В таком случае, в зависимости от ситуации, без судебных издержек не обойтись.
17. Цена конкурентов.
Изучение конкурентов является одним из важнейших пунктов при ценообразовании. Изучив рынок недвижимости и сравнив характеристики похожих квартир, которые находятся в продаже, можно сделать примерный вывод об адекватности той, или иной цены. Если при абсолютно одинаковых характеристиках - цены на продаваемые квартиры отличаются, то необходимо уточнять у продавца о таких характеристиках, которые не видны на фотографии, или не описаны в описании (соседи, наличие дополнительных площадей, история квартиры, причины продажи, и т.д., в общем, всё то, что описано выше). Узнав все нюансы конкурирующих продавцов, можно попробовать предположить об адекватности цены. Для покупателей недвижимости – принимать решение в пользу одного или другого варианта. А для продавцов – правильно сформировать свою стоимость.
18. Качество и охват рекламы.
Начнём с качества рекламы. К ним относятся текст, фотографии и видео. Видео используется, как правило, редко, и только в дорогих объектах недвижимости (преимущественно загородной). Поэтому про видео сейчас мы говорить не будем. В качественной рекламе используется грамотно написанный текст, с описанием тех характеристик, которые нельзя увидеть на фотографии, но, которые необходимо показать, для более лучшего понимания ценообразования квартиры. Есть определённые критерии и для фотографий. Например, из кадра необходимо убрать все личные вещи. Многие собственники ленятся это делать, что приводит к тому, что их квартира невыгодно смотрится на фоне конкурентов. Тема презентации объекта продажи обширна и требует отдельной статьи. Поэтому сейчас также не стоит на ней задерживаться. Хочется сказать лишь одно: качество преподнесения объекта недвижимости в рекламе напрямую влияет на восприятие установленной цены за неё.
Охват рекламы важен настолько же, на сколько и качество. Ведь чем больше людей, а значит и потенциальных покупателей, увидят рекламу, тем больше вероятность найти того человека, который будет готов купить Вашу квартиру, на выгодных для Вас условиях, и по выгодной для Вас цене.
19. Навыки презентации, торги и переговоры.
Презентация означает максимально подробный рассказ о продаваемой квартире, в особенности, тех моментов, которые нельзя увидеть, или почувствовать, прямо сейчас, но с которыми после покупки придётся столкнуться покупателям. Качественная презентация квартиры может значительно повлиять на скорость продажи квартиры, и конечную её стоимость.
Грамотный торг может помочь добиться более высокой цены за свою недвижимость для продавца, так и для покупателя значительно сбить цену за квартиру.
Переговоры включают в себя обсуждение всех условий совершения сделки с учётом интересов обоих сторон. На этом этапе могут выясниться ранее не известные детали, которые также могут повлиять на конечную стоимость недвижимости. Случается, что на этом этапе сделка вовсе срывается, не найдя компромисса между сторонами. Грамотный переговорный процесс – это практически искусство.
Итак, в статье мы пробежались по верхушке айсберга работы с недвижимостью, по тем моментам, которые необходимо знать для понимания правильности ценообразования, однако если углубиться, то на каждый пункт и подпункт можно написать по несколько статей. Особенностей на любом из этапов достаточно большое количество.
Автор: Сергей Мишуткин
Мы будем рады оказать квалифицированную помощь в выборе достойного для вас варианта.
Привлекайте специалистов для решения своих задач.